紧邻常营乡限价地的万象新天将通过高品质使项目物有所值

体量庞大的常营乡限价地一经入市便成为市场焦点围墙内全部为常营乡限价房用地

　　“如果仅有一块限价地总共十几二十万平方米的放量，对周边项目应该不会有影响。但如果限价房的放量集中，达到同一区域上百万平方米的话，对所在区域的‘鲶鱼效应’将不可避免。”这是一位参与过多次限价地招投标的业内人士在接受记者采访时所说。面对又一轮的限价地出炉，越来越多的买房人希望，“鲶鱼效应”会在楼市显现；而在房地产业界，已经存在的限价房周边楼盘，已经感受到了来自限价房的压力，一些楼盘的开盘价格已经开始走低……种种迹象，难道真能折射出限价房能够平抑房价的前景？各方专家眼中的限价房是怎样的状况?记者近日对此进行了采访。

　　高端楼盘未现压力趋同楼盘审慎定价

　　常营地区，因百万平方米限价房大盘即将入市，成了目前北京房地产业内最为关注的区域。该地区并非北京楼市的黄金旺地，之所以受关注，是因为其背后隐藏着现阶段北京楼市最为激烈的“暗战”。而“暗战”的导火索，正是前不久刚刚被确定的限价房。5900元$平方米的销售价格，令周边本就激烈的楼盘销售竞争更加扑朔迷离。苹果派8000多元$平方米，新天地9300元$平方米，而万象新天更是达到了9000元~10000元$平方米……而且，区域楼盘中很多都是执行“90”政策，产品类型与百万限价大盘趋同，销售压力可想而知。据记者了解，常营周边已经有项目在即将新开盘的楼座定价上，每平方米只增加200元，远远低于其他区域楼盘的涨幅。

　　而只与常营限价房一路之隔的85万平方米大盘万象新天则是另外一番景象。该项目负责人、北京天鸿置业有限公司总经理陈斌在接受记者采访时表示，由于万象新天走的是高档房路线，它的配套品质完全可以和城市核心区高档房相比，而且万象新天基本都是160~200平方米的大户型，加上高尔夫花园、幼儿园、会所等配置，和限价房完全是两种产品，因此根本不存在竞争关系。

　　陈斌说，限价房不同于经济适用房，是带有福利政策的商品房，它依然是按土地价格和建安成本去计算成本的，走商品房路线，只是被砍掉了部分利润。因此它仍然要参与竞争，只要周边楼盘的性价比高，限价房基本不会抢去太多的风头。

　　“不仅不会受到影响，反而会因为限价房而受益。”陈斌的理由在于，由于常营百万平方米限价房大盘，以100平方米为单位计算，会至少解决1万户、3万人的居住生活，而这批人群的进入，会使政府有关部门加大对该区域的配套投入。绿化、道路、医院、学校、商业网点，包括地铁6号线的进度加快等等，到时候受益的是整个区域。

　　“鲶鱼”量大才有可能制约房价

　　虽然个例楼盘尚未受到限价房的太大影响，但房地产开发中的“鲶鱼”效应却无处不在。如百子湾地区，这几年房地产价格也一路飙升，但最近的涨幅却很慢，原因就在于金泰先锋一期以8000多元$平方米的价格入市，使周边楼盘在新开盘定价时不敢轻易走高。直到当得知金泰先锋二期价格破万元后，周边楼盘才纷纷以12000~14000元$平方米的价格定价。

　　限价房亦然。中国国际工程咨询公司国际业务部副主任江林东认为，限价房的出现，不仅意味着政府部门对我国住房保障模式的积极探索，还是整个住宅产品体系的补充和增强环节。随着限价房的推出，一个“低收入人群住廉租房，中低收入群体对应经济适用房，中等收入人群买限价商品房，中高收入人群买商品房的住房体系”就将基本建立起来。

　　至于限价房能否起到“鲶鱼”的作用，江林东认为这要看“量”。“如果仅有一块限价地总共十几二十万平方米的放量，对周边项目应该不会有影响。但如果限价房的放量太过集中，达到同一区域上百万平方米的话，对所在区域的‘鲶鱼效应’将不可避免。”江林东进一步解释说，从产品类型看，限价房和商品房对应的需求人群不同，在产品上肯定也会存在着差异，本不会互相影响。但如果限价房的量达到一定程度，将改变所在区域的大环境，而人们买房不仅是看房子和社区这些“小环境”，区域面貌、主流居住人群等综合而成的“大环境”势必将关联到单个住宅项目的价值。

　　限价房“鲶鱼”还是“助燃器”

　　虽然早已成为众多百姓的新期待，但迄今为止，有关部门对限价房购买资格的实施细则还没有完全确定。

　　“限价商品房的购买资格还存在很大不确定性”中原地产华北区董事总经理李文杰对记者表示，因为限价商品房不能算保障性住房，一旦政府部门对限价商品房的购买资格最终确定了，很多人的观望情绪会自然消除，市场的种种不明朗也将拨开云雾。“可以肯定的是，目前规划的限价房放量相对于有购房需求的中低收入群体而言，只能是杯水车薪。势必还有很多符合购买条件买不到房的人。”李文杰说。

　　李文杰认为，限价房的放量也是分批分阶段进行的，平均到每年这个“量”将很有限。因此，虽然在限价房尚未真正投入市场之前，会有人对普通商品房市场持观望态度，但从长期来看限价房也很难真正拉低区域内商品房的价格水平。

　　而北京天鸿置业有限公司总经理陈斌则分析认为，由于限价房进入某一区域，同区域其他楼盘的开发商一定会避免与之发生竞争，因此很可能大家都选择做高端产品，与限价房拉开价格距离，这样一来房价能否平抑成为疑问。但不可否认，限价房的进入将成为区域的“助燃器”，周边楼盘的品质会得到提升，这对区域的房地产发展是大有好处的。