开发商手里还有29平方公里土地

　　本报讯　昨天，合富辉煌集团市场研究部首席市场分析师黎文江，以及经纬地产项目发展及研究部负责人都不约而同地认为，下半年广州楼市价格掉头向下的可能性微乎其微，最乐观的猜测也只是增长的幅度稍微放缓。专家分析，房价上涨原因在于住宅供不应求、土地供应少、地价高导致房价高等。

　　土地供应任务难完成

　　日前，经纬地产项目发展及研究部的一份报告显示，受项目规划修改、报建及审批延误等因素的影响，上半年广州的商品住宅供应水平一直处在低位，全市十区商品住宅的批准预售面积约300万平方米，与去年同期的供应水平相比略减。加上去年的成交量大幅领先于供应量，市场多消化的面积高达230万平方米，从而使今年上半年的市场可售货量跌至多年以来的最低点。

　　“2006年上半年全市十区商品住宅的可售套数一般维持在3万多套的水平，而今年上半年的可售套数已降到2万多套，同比减少了1／3左右。”该部门副经理吴定金说。

　　地价高直接导致房价高

　　房价上涨背后的原因是什么？黎文江认为，主要是中低价位的供应量太少，现在政府拿出来的能够提供给中低价位的土地太少了，“一拿出来地价就很高，地价高直接导致房价更高”。而且眼下的困难是，政府土地放出来后并非立刻能开发，当下正在开发的往往是一两年前的地。也就是说，大量的土地在开发商手里，他们想什么时候建就什么时候建。据黎文江了解，目前开发商手中掌握的土地多达29平方公里，远比每年的政府规划用地要多得多。

　　郊区楼盘长期有价有市？

　　与市区的地贵楼贵相比，花都近半年来的楼市更触动了广州人的神经。今年“五一”前，花都的房价才4000元／平方米左右，现在已经超过5000元／平方米了，即便离市区7000元／平方米的均价还有很大的空间，已经有不少人开始喊“花都的房价不能再涨了”。对此，黎文江却浇了一盆冷水：“目前的形势是供不应求，这种情况下开发商是没有理由降价的。”与此同时，原来中低价位的白云、萝岗楼价近期也都接近7000元／平方米，广州楼市有价有市的局面仍将持续。

　　但专家们对于人口向郊区转移仍抱着乐观态度。黎文江就说：“我们现在是一个中心区、三个副中心区，花都、南沙和萝岗将来会吸引更多的人，再加上番禺正在搞广州新城、亚运村，广州还需要一段时间来解决一部分人的居住问题。”

　　专家观点

　　“楼价涨幅会放缓”

　　□　“涨！但涨幅会放缓。”黎文江在分析下半年房价时直截了当地说，“希望不要比去年涨得更猛，去年比前年涨了24％。”他认为，涨幅被拉低的主要原因将是郊区成交量的迅猛增加，但这也是伴随着当地房价稳步上升进行的，因此在全市均价稍微下浮的同时，各区房价的绝对值仍是上升的。

　　□　经纬地产项目发展及研究部认为，基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因，发展商暂时不会改变对价格的预期，楼价将依然呈惯性增长。此外，限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限，只会使楼盘提升价格的幅度适当放缓。

　　□　另外一种观点则认为，虽然楼盘价格的涨幅放缓，但由于高价片区（珠江新城、越秀、荔湾、宝岗大道等）的推货猛增，且花都成交比例将暂时回落，预估下半年广州市商品住宅的成交均价同比将出现飙升。保守推测，下半年全市商品住宅成交均价同比涨幅在20％以上。