摄影/姜真
当事方称“有待进一步发文明确” 专家称“撕开了一个小小的口子”
调查起因
2008年第11期北京市人民政府公报引起市民强烈关注，其中批转了北京市发改委“关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见”。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。
“北京有条件地允许已转让农民自住房上市交易”一时间成为各大门户网站的热点标题。其中，“农民自住房”这样显眼的词语又给人无限的遐想：这会不会给小产权房交易投射过来一点点的曙光，又能否撕开小产权房交易的那一道小小的裂口？绿化隔离带中“农民自住房”又是什么样的现状？记者昨天进行了一番走访调查。
状况
1/3土地拿来开发
每天清晨6点半，62岁的吴梅就拉着小孙子来到小区边上的朝来森林公园锻炼身体。其实，仅在朝阳区来广营地区办事处，就有近7000人和吴梅一样，因为北京第一道绿化隔离带建设而搬进“农民自住房”。
第一道绿化隔离带，是距离北京城中心区最近的一道绿色生态屏障，现有绿地116平方公里，目前已经形成29处约4万亩公园，形成了环绕北京城市中心的“城市森林”。在第一道绿化隔离带建设中，结合产业结构调整，一批森林公园、文化体育公园、观光采摘园等休闲娱乐和服务场所相继建成。
说起第一道绿化隔离带建设，其实早在1992年确定的北京市总体规划中就有所提及。当时明确在边缘集团和城市中央之间大约有两公里的绿化隔离地区，用来防止城市“摊大饼”无限制扩散。但是由于绿化隔离地区中间将跨越许多村庄，农村也不断地建设工厂、住宅等，绿化隔离地区越来越少。
住宅专家、原首规委副总建筑师谢远骥曾表示，当时首规委出台了绿化隔离带地区建设的政府7号令，即把绿化隔离地区的地重新规划，拿出三分之一的地让农民来上楼或者建房子，另外三分之二种树。其中，三分之一拿出来作为开发的土地，有一部分是给农民上楼的，另外一部分是作为商品房卖掉的，当时管这项绿化隔离带建设政策叫“以绿养绿”、“引资建绿”、“引绿养绿”。
昔日村庄变绿地
砖红色的外墙和宽敞的落地窗，几十栋六层楼房整齐地排列在朝来绿色家园小区内。红军营村村民胡淑英经常搬个板凳坐在楼门前和邻居聊家常，这是她保持了多年的习惯，“忽然上楼了，还有点不适应。”2004年，胡淑英搬进了朝来绿色家园一处96平方米的两居室，每平方米3300元。未拆迁前，老两口住着一个近300平方米的大房子，过着日出而耕、日落而息的生活。“以前西面都是住房，东面都是耕地，我们就在那儿种点稻子和玉米，村里的房子像是胡同一样，都挨得很近。”
广华居、来春园、赢秋苑、蕴实苑四个小区组成了朝来绿色家园。从2002年至今，已有近7000名来广营乡的村民分7批搬进楼房。他们搬进楼房的原因就是因为第一道绿化隔离带的建设。来广营地区办事处一名工作人员介绍，按照计划，此后还将有村民因此而搬进楼房，“也就是农民自住房！”
在被第一绿化隔离带包围的来广营村，占地800亩的朝来森林公园中杨树、柳树等8万余株树木郁郁葱葱，形成了一个天然的大氧吧，村民们在那里享受着惬意的午后阳光。采摘园中，已成熟的桃子和杏着实喜人，每到周末，大批自驾车来这里的市民都会满载而归。中关村电子城西区等产业用地也在建设当中。
来广营村村委会郑副主任介绍，搬迁腾退的土地除做绿化用地外，还包括产业用地和建筑用地。在每100亩的土地中，有3至5亩作为建筑用地。在建筑用地中，为了平衡资金，除为村民建造低价房，所建房屋中还包括一些商品房，其市价远高于村民购房价。
朝阳区绿化隔离带指挥办公室一位负责人介绍，通过绿化隔离带项目的建设，这些地区的市政改善了，农民的居住环境发生了根本性的改变。
追访
村官疑惑：啥算“剩余农民自住房”
和许多北京市民一样，来广营地区办事处一位工作人员也是第一时间看到了“北京有条件地允许已转让农民自住房上市交易”这样的消息。但是他很纳闷：还没有接到正式通知之前，这样的上市交易应该是由哪一级的部门操作？
这位工作人员表示，为了建设第一道绿化隔离带，该地区不少村民都搬进了朝来绿色家园。但是建造朝来绿色家园的资金全部以集体自筹方式筹得，为平衡资金，在房屋中建造了一些商品房走入市场。他认为，新政策中所指的“剩余的农民自住房”应该是新建的楼房，而不是原有的平房。因为平房的宅基地不能买卖，只能转让给农民或与本村村民调换。
不过记者采访中了解到，现在像朝来绿色家园，楼房的房本都是乡政府发的临时房本，这给房屋的上市交易带来了一定的麻烦。来广营地区办事处那位工作人员称，正式房本需等到绿色隔离带全部建完、通过验收后统一办理。如果满足了村民的需要后仍有剩余，这些住房可以被看成商品房买卖。
来广营村村委会一位工作人员面对这个《意见》也很疑惑，他说：“现在还没有收到关于这个政策如何执行的相关细节。”让他疑惑的是“剩余的农民自住房”怎么来核定，又该怎么确定利润分配方案？
“我们在等待进一步发文明确，要不然一切都没法开展。”无论是在来广营地区办事处还是在来广营村，工作人员都给出了这样的回答。
中介欢喜：摩拳擦掌想参与进来
尽管是一个新出台的意见，但是在链家、21世纪等多家房产中介公司的店面中已经引起了讨论，一些中介还对这种房源摩拳擦掌，希望参与进来。
虽然多家房产中介公司的员工表示，具体细则大家都还没有看到，所以具体如何实施还没有定论。但是一家房产中介公司的通州店店长认为，从目前情况看，如果想买卖“剩余的农民自住房”，中介公司会按着小产权房的操作办法来实施——中介公司只负责推荐房源，对其中房产证、过户等办理上出现的问题不承担任何责任。他们将在合同中明确表明，如果出现问题，后果将由买房人负担。
在这个店长的眼中，“剩余农民自住房”和“小产权房”好像画上了等号，真是如此吗？在2008年第11期的北京市政府公报中明确，市建委要研究提出绿隔新村中剩余农民自住房上市交易方案和审批手续。不过记者致电市建委新闻中心得到了这样的回答，目前对于“上市交易方案和审批手续”都没法回答，最早也要在3个或者5个工作日后能够予以答复。
探究
小产权房并未迎来春天
“绿隔新村中剩余的农民自住房绝不等于小产权房，它们是有区别的。”中国人民大学公共管理学院教授毛寿龙明确认为。
毛寿龙教授称，所谓的“小产权房”是指由乡镇政府发证书的房屋，这样的房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。换言之，这样的房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益是不受国家法律保护的。而“绿隔新村中的农民自住房”是经过正规审批程序建设的，将来是具有产权证的。来广营地区办事处一名工作人员也表示，在以后的工作程序中，“绿隔新村中的农民自住房”将来是具有正规产权的。
不过，针对此次“绿隔新村中的剩余农民自住房”意见的出台，毛寿龙教授认为这是一个好消息，“在城市化进程之中，对于城乡结合部的具体问题给予了具体出路，有利于开拓市场空间”。
“这是不是意味着小产权房春天的到来？”有人士看到“关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见”中关于剩余农民自住房的介绍，就有了这样的“幻想”。毛寿龙表示，由于“绿隔新村中剩余的农民自住房”和“小产权房”的性质不一样，这还不能说明小产权房的未来到底有多好，“只能说稍微解冻，往前走了那么一小步，撕开了那么一个小小的口子。”
同样，中国人民大学公共管理学院的顾海兵教授称，由于这只是北京市发改委出台的“意见”，并不是政策或者是法律，一切都还等待进一步明确，予以政策化或者法制化。
背景
政策小产权
2008年第11期北京市人民政府公报批转了北京市发改委“关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见”。意见提到，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。区政府要组织以乡镇、村为单位，对剩余农民自住房的数量进行认真核对。在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下，如确实还存有剩余的农民自住房，经核定并明确销售利润分配方案后，可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。
2008年4月10日，市国土局等部门对通州张家湾镇和房山琉璃河镇非法占地建设所谓“小产权”房项目案进行了核查处理。市国土局负责人表示，目前这两处局部的“小产权”房正在进行核查，并没有立案。而且由于“小产权”房涉及群众的利益，因此将由区县牵头，分不同的情况提出不同的处理意见。
2008年1月8日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2007年10月1日起施行的《物权法》第五十八条规定：集体所有的不动产和动产包括（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂……第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
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